Achat et vente de maisons

5 améliorations de la maison intelligente? Détrompez-vous!


Aquariums intégrés: l'agrément qui devient rapidement une horreur.

De toutes les améliorations de l'habitat ratées que Daniel Fries a observées au cours de ses 30 années en tant qu'évaluateur à domicile, les aquariums sont en tête de liste des améliorations apportées à la maison des chefs de file des pertes en 2012, qui offraient peu ou pas de retour sur investissement.

«Ce n'est pas un investissement prudent», dit Fries, qui est basé à Atlanta, en Géorgie. Les brouillards de verre du réservoir, tandis que les filtres crasseux émettent une odeur d'algues pourries. Pire encore - oui, cela empire - certains propriétaires réutilisent les aquariums de poissons comme habitations de reptiles. Et peu de choses envoient un acheteur potentiel fuir plus vite que la vue d'un serpent taureau dans la salle à manger.

Les aquariums sont en tête de notre liste «d'améliorations» avec un faible retour sur investissement, mais chaque projet sur cette liste a au moins une chose en commun: un décalage profond entre l'intention d'un propriétaire et les normes d'un quartier.

La culture locale, les préférences et les conditions du marché dictent le retour sur les améliorations. Déposez votre argent dans des équipements qui ne reflètent pas la norme pour votre région immédiate et vous n'obtiendrez même pas une prime de 5% sur les maisons voisines, quel que soit le prix que vous avez dépensé, déclare Kevin Cross, propriétaire d'Anchorage, basé en AK immobilière Cross & Associates.

Exemple concret: les comptoirs en granit minent en fait la valeur marchande de l'Alaska. Les changements de température extrêmes forcent une décantation et une réinstallation constantes des fondations de la maison, ce qui entraîne une déformation et une fissuration des surfaces en pierre solide. Le stratifié donne juste assez pour en faire le contre-matériau de choix.

"Comprenez que quiconque cherche une maison va se tenir devant le vôtre avec son téléphone portable en regardant toutes les valeurs estimées des maisons tout autour du vôtre", poursuit-il. «Lorsqu'un acheteur regarde une maison, il ne cherche pas de raisons d'acheter une maison. Ils cherchent des raisons de ne pas acheter le vôtre. Votre travail consiste à supprimer autant de ces raisons «de ne pas acheter». Si son prix est correct, propre, mis en scène et semble invitant, une maison plus ancienne se vendra plus rapidement qu'une maison neuve, même avec des équipements supérieurs. »

Les acheteurs détectent immédiatement les écarts de prix et ne sont pas disposés à payer pour des améliorations malavisées… comme le reste des articles sur notre liste de top à ne pas faire.

Leader des pertes n ° 2: électronique intégrée
Les droits de vantardise ne durent que quelques mois en ce qui concerne les derniers téléviseurs et systèmes de sonorisation. Une fois que le prochain gadget arrive sur le marché, le jouet brillant d'aujourd'hui se ternit rapidement. La valeur ajoutée en faisant des folies pour des appareils électroniques autonomes haut de gamme peut être discutable, mais au moins vous pouvez facilement emporter l'équipement avec vous. Les encastrés dominent souvent toute la pièce et leurs réverbérations peuvent également éroder la convivialité des pièces adjacentes.

Le propriétaire d'une maison de 3 millions de dollars s'est vanté auprès de Fries que son système de son intégré avait coûté 650 000 $. C'était exagéré, même pour un manoir. «Il aurait pu dépenser 50 000 $ dans la salle des médias et en tirer autant de valeur», explique Fries. «Vous devez considérer l'électronique comme une propriété personnelle, même si elle est intégrée.»

Leader de la perte # 3: Éliminer une troisième ou quatrième chambre.
Bien sûr, un dressing et une salle de bain principale agrandie seraient un argument de vente, mais seulement si cet espace n'est pas détourné d'une troisième ou quatrième chambre. Si la norme de quartier est de trois chambres, une maison de deux chambres est gravement désavantagée. Le nombre de chambres doit être en équilibre avec l'espace de vie commun. Une maison avec trop ou trop peu de chambres a une disposition déséquilibrée qui ne sera pas utile à de nombreux acheteurs. Vous voulez toujours ce placard principal? Vous pourrez peut-être le justifier si vous appliquez la deuxième règle cardinale de retour (continue de lire).

Leader de perte # 4: Amélioration du sous-sol.
Les améliorations sous le niveau du sol ne rapportent jamais autant que l'espace rénové ou ajouté au-dessus du niveau du sol. Comparez soigneusement le coût de la rénovation du grenier, de l'ajout d'une lucarne ou même de l'élévation du toit, à une rénovation de sous-sol haut de gamme. Cela est particulièrement vrai pour les maisons à prix moyen. Les maisons haut de gamme pourraient bien conserver la valeur d'un sous-sol fini, mais seulement si tout l'espace hors sol est habitable.

Leader de la perte n ° 5: vaste espace de vie extérieur désynchronisé avec le climat.
Les cuisines extérieures avec des barbecues virils et des comptoirs en bois peuvent être utilisées dix mois par an dans le Sud, de sorte que ces projets conservent de la valeur, explique Fries. Pas tellement dans le Nord, où une cheminée est un investissement plus confortable. Cross rapporte que les plans d'eau ne vendent pas de maisons en Alaska, étant donné qu'elles sont sous quatre pieds de neige pendant la moitié de l'année. Surtout si vous déménagez, installez-vous dans le mode de vie local avant de créer une véranda, un porche grillagé, une terrasse élaborée ou une cuisine extérieure.

Chacune de ces horreurs est fondée sur la grande idée fausse de l'amélioration de l'habitat: si vous la construisez, elles paieront. Fries explique que les directives des évaluateurs forceront le prêteur à contester si les améliorations augmentent la valeur marchande de la maison de plus de 10% de sa valeur sans l'amélioration. Lorsque vous définissez le budget de votre projet, gardez l'onglet total à 10% maximum de la valeur actuelle de votre maison. Ne dépensez plus que si vous comptez le retour sur investissement en termes de plaisir personnel.

Utiliser comme référence Rénovation Rapport annuel sur les coûts et la valeur du magazine. Les évolutions régionales indiquent le coût du remodelage, le rendement et la différence. Les moyennes sont utiles pour comparer les estimations et peuvent vous aider à définir les attentes dès le départ.

Il peut être un acte d'équilibrage à polir au point de retour parfait, surtout si vous prévoyez de vendre la maison bientôt. Envisagez de mettre en place une amélioration du point focal à prix modéré qui peut rendre la pièce mémorable. Par exemple, un seul appareil spécialisé intégré dans la cuisine peut être un argument de vente. Cet appareil peut être un tiroir chauffant, un refroidisseur à vin ou un poêle à cinq brûleurs avec une plaque chauffante au lieu du poêle à quatre brûleurs standard. Même alors, calculez votre retour sur investissement en termes de temps de vente plus court, et non en termes de retour en dollars.

Il existe un antidote aux améliorations ratées. Les évaluateurs appellent cela le «coût de la guérison», et c'est le deuxième règle cardinale de retour. Combien cela coûtera-t-il pour arracher les commodités incriminées et donner à cette partie de la maison un aspect normal?

Le coût de la guérison d'un aquarium abandonné n'est que d'environ 1 000 $. Le coût pour ramener un dressing à une chambre à coucher pourrait être aussi peu que 500 $. Mais le coût de l'arrachage d'une piscine obstruée par des algues et en ruine pourrait coûter dix fois plus cher. En cas de doute, obtenez deux estimations: l'une pour intégrer l'amélioration, l'autre pour la supprimer.

Si vous devez l'avoir, prévoyez du temps et de l'argent pour le «remède», et assurez-vous de retirer chaque instant de bonheur de cette fonctionnalité en attendant.