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Achat et vente de maisons

Ce qu'il faut considérer avant d'acheter une maison saisie


Avec près d'un tiers des ventes de maisons dans ce pays consistant en des propriétés à un certain stade de forclusion au cours du dernier trimestre, l'achat d'une maison saisie est un excellent moyen de saisir une bonne affaire sur une maison. Mais les maisons saisies qui ont été abandonnées ou négligées pendant des mois, voire des années, entraînent souvent des coûts cachés qui peuvent transformer cette affaire en un gouffre financier. Ici, un groupe d'experts offre ses meilleurs conseils sur les mesures à prendre si vous êtes à la recherche d'une maison saisie.

1. Investissez dans une inspection résidentielle. «Pour environ 300 $ à 400 $, un inspecteur en bâtiment peut fournir un rapport complet sur la structure, les composants mécaniques et principaux de la maison et de la propriété», explique Greg Herb, un agent immobilier agréé et propriétaire de Herb Real Estate à Boyertown, Pennsylvanie. Charles Gifford, un inspecteur en bâtiment agréé et propriétaire d'Amerispec à Jacksonville, en Floride, est d'accord, ajoutant qu'une inspection à domicile par un inspecteur en bâtiment dûment accrédité vous donnera «une meilleure image de ce que vous achetez et vous fournira le cadre pour prioriser votre réparations ou de partir si c'est trop difficile à gérer. "

2. Recherchez des informations sur l'histoire de la maison. De nombreux États exigent que les vendeurs de biens immobiliers remplissent une déclaration de divulgation de propriété du vendeur (SPDS) dans le cadre de toute transaction. «Le SPDS révèle généralement tout défaut matériel connu lié à la propriété et fournit à l'acheteur une perspective historique de la maison, de son entretien, ainsi que des réparations ou des ajouts effectués sous la propriété précédente», explique Herb. Souvent, cependant, ces déclarations comportent certaines exclusions, par exemple lorsqu'un domicile est transféré entre un mari et sa femme ou entre frères et sœurs. Une autre exclusion courante est lorsqu'un tiers vendeur, comme une banque ou un établissement de crédit, est propriétaire du bien à la suite d'une forclusion. "Lorsque vous achetez une propriété de forclusion auprès d'une banque qui n'a jamais été dans la maison, vous perdez la perspective historique en tant qu'acheteur", explique Herb, qui ajoute qu'une inspection de la maison peut vous aider à vous renseigner sur les changements qui peuvent s'être produits au cours de la vie de la propriété.

3. Déshivérisez la maison. Selon Gifford, qui est également membre de l'American Society of Home Inspectors (ASHI), si vous envisagez d'acheter une maison inoccupée depuis plusieurs mois, «la première chose que vous devriez demander est:« Les services publics sont-ils activés? «Dans les maisons saisies dans de nombreuses régions du pays,« l'eau est coupée, les pièges sont remplis d'antigel respectueux de l'environnement et les conduites d'eau peuvent être mises sous pression avec de l'air ou soufflées et entièrement vidangées », pour empêcher les tuyaux de geler et rupture, explique Gifford. Avant une inspection de la maison, les conduites devront être contrôlées et mises sous tension. Et, selon Gifford, vous pourriez avoir besoin d'un électricien agréé pour effectuer un contrôle de sécurité sur l'électricité de la propriété avant de rétablir le courant. «Chaque municipalité a ses propres règles», dit-il, «et les acheteurs de l'extérieur de la ville peuvent être tenus de payer des frais pour allumer l'électricité et les choses peuvent se compliquer s'il y a trois ou quatre services publics à appeler avant de pouvoir tout obtenir en fonctionnement. Un bon agent immobilier devrait pouvoir vous fournir des références. »

4. Vérifiez les problèmes de plomberie. Les problèmes les plus catastrophiques dans les maisons abandonnées ou saisies sont souvent causés par des tuyaux de plomberie cassés ou des fuites. «Parfois, lorsque vous creusez sous la surface d'une cuvette de toilettes qui a été réparée de mauvaise qualité, vous constaterez que vous devez non seulement remplacer le coude en plomb, mais également des sols entiers, des solives de sol et des cloisons sèches pourries ou contenant de la moisissure», explique Matthew Barnett, un inspecteur en bâtiment agréé et propriétaire de Brooklyn, New York Accurate Building Inspectors. Un membre de l'ASHI, Barnett, explique que le contrôle d'un problème de moisissure peut coûter de quelques centaines de dollars à 20 000 $ - 30 000 $ ou plus pour réparer et remplacer des planchers et des murs entiers en plâtre ou en placoplâtre.

5. Enquêter sur les systèmes mécaniques, de chauffage de l'eau et électriques. "Dans les maisons abandonnées avec des systèmes à air forcé, la saleté et les débris et même les petits animaux s'accumulent dans les conduits", explique Barnett, "et si l'humidité a été autour des chaudières ou des fours pendant de longues périodes, les échangeurs de chaleur peuvent se corroder et vous je devrai les remplacer complètement. »Cela peut coûter entre 3 000 $ et 5 000 $, dit-il, selon le type de système dont vous aurez besoin. «Certains services publics n'allumeront pas la lumière pilote des systèmes à gaz si les filtres sont sales pour la sécurité incendie», ajoute Andrea Johnson, un courtier immobilier agréé basé à Portland, en Oregon et membre fondateur et partenaire de U.S. REO Partners. Cela signifie que vous devrez assumer les frais de nettoyage pour vérifier s'ils sont opérationnels.

6. Recherchez les signes d'un entretien différé. «Lorsque les propriétaires abandonnent tout simplement et cessent de prendre soin de leur maison, il y aura de nombreux problèmes d'entretien, comme la nécessité de nettoyer les gouttières, d'enlever les débris du toit, de couper la végétation envahissante et de calfeutrer / sceller les carreaux dans les douches et les baignoires. », Explique Gifford, qui ajoute que dans certaines zones en difficulté, il n'est pas rare de constater que les appareils, les unités de condensation et les plafonniers ont été complètement retirés. Selon Barnett, «des réparations bon marché, comme l'utilisation de ruban adhésif ou de mastic de plombier sur un tuyau qui fuit ou le câblage non professionnel d'un ventilateur» peuvent également entraîner des problèmes plus profonds, comme des moisissures ou des risques d'incendie, qui peuvent nécessiter des réparations coûteuses sur toute la ligne.

7. Vérifiez les fissures de fondation, le toit, les fuites et autres dommages extérieurs. «Nous avons tendance à voir tous les toits en mauvais état, les problèmes structurels, les dégâts d'eau et d'autres gros articles de réparation», explique Gifford. «Dans les climats arides, comme le Texas, les fondations des maisons doivent être arrosées ou elles peuvent se fissurer et ruiner la maison», ajoute Johnson. Pour une maison avec piscine, Barnett recommande de contacter un service de piscine pour être sûr que la tuyauterie et l'équipement souterrains ne sont pas fissurés ou obstrués. "Une inspection normale de la maison couvrira l'état général du pompage et du filtrage, la terrasse, les margelles et les skimmers, mais un service de piscine peut essayer de faire fonctionner le système pour voir s'il y a des dommages importants à l'équipement", a-t-il dit. dit. En cas de problème, le propriétaire peut vous attribuer le mérite de le faire fonctionner à nouveau correctement.

8. Réaliser un périmètre d'égout. Surtout pour les maisons de plus de 20 ans, Johnson suggère d'investir dans une inspection des égouts. «Les lignes peuvent être brisées par les racines des arbres», dit-elle, «ou elles peuvent ne pas être correctement connectées aux systèmes publics.» Les lignes peuvent également être pourries, obstruées ou endommagées. Une entreprise de plomberie peut serpenter une caméra vidéo à travers la ligne pour déterminer son état.

9. Résolvez tous les privilèges. «De nombreuses municipalités ont des règlements concernant l'entretien des propriétés», explique Herb. «Si une banque possède une propriété, elle respectera généralement un calendrier de coupe de gazon, mais si elle ne le fait pas, la municipalité peut placer un privilège sur la propriété si elle doit venir entretenir la pelouse elle-même», dit-il. «Un certain nombre d'autres privilèges peuvent avoir été placés sur la propriété par des entrepreneurs non rémunérés, des services publics, des associations de propriétaires, etc.», explique Johnson. Avant de fermer une propriété, vous devrez vous assurer que tous les privilèges sont soigneusement étudiés par vous et un agent des titres et corrigés avant que le titre ne puisse vous être transmis par l'ancien propriétaire.

10. Ressaisissez tous les verrous. «Beaucoup de maisons utilisent un système de clé principale», explique Johson. «Cela signifie que d'innombrables courtiers, entrepreneurs, évaluateurs et autres personnes pourraient avoir cette clé.» Si vous achetez une maison saisie, elle vous conseille de vous protéger et de protéger votre propriété en installant immédiatement de nouvelles serrures avec de nouvelles clés tout de suite avant d'emménager.

À propos de l'auteur: Jean Nayar est un agent immobilier agréé de Bond New York et l'auteur de plusieurs livres sur la décoration et le design, dont The Happy Home Project (Filipacchi Publishing), qui a été publié en juin.