Achat et vente de maisons

Que vaut ma maison?


Le logement était autrefois un investissement assez sûr - vous investissez et, dans quelques années, au moment de la vente, votre maison vaudra plus que ce que vous avez payé. Malheureusement, de nombreux vendeurs découvrent que ces gains en valeur nette qu'ils pensaient avoir gagnés pendant les années de boom ne sont que des souvenirs mélancoliques.

Ce n'est pas entièrement vrai pour tout le monde, cependant: même dans ce marché immobilier brutal, il y a encore des domaines où les prix des logements se maintiennent, voire augmentent.

Comment savoir où vous (et votre maison) vous situez? Ce n'est pas une réponse facile. Voici six conseils pour évaluer correctement votre maison dans un marché immobilier instable.

Préparez-vous à une réalité
Si vous avez acheté votre maison à la hauteur du marché (ou si vous avez encaissé la valeur nette de la maison lorsque les temps étaient à fleur de peau), vous pourriez être dans la version du choc autocollant du vendeur. Les experts immobiliers disent que même lorsque les propriétaires reconnaissent que la valeur des maisons tout autour d'eux a chuté, ils conservent souvent des idées obsolètes sur la valeur de leur propre propriété. Si vous vous apprêtez à vendre, il est temps de vérifier sérieusement la réalité, déclare Lou Freeman, évaluateur immobilier basé à OH, basé à Cincinnati.

Parlez à plus d'un agent immobilier
Lorsque les prix baissent et que le volume des ventes a ralenti, il peut être temps de parler à des professionnels de l'immobilier qui travaillent avec des acheteurs, au moins dans le but de déterminer le bon prix pour votre maison. Travailler avec un agent immobilier qui a un excellent dossier en tant que vendeur est généralement la meilleure première étape.

«Il est si important d'entendre ce que pensent les acheteurs sur le marché actuel», explique Katie Wethman, comptable agréé et agent immobilier basé à McLean, en Virginie. "Trop d'agents - en particulier ceux qui ont le plus d'expérience dans l'entreprise - travaillent principalement avec les vendeurs, et ils n'entendent jamais les objections les plus courantes des acheteurs." Wethman dit sur ce marché, les vendeurs pourraient même envisager de travailler avec quelqu'un qui est principalement un «Agent de l'acheteur» ou quelqu'un qui se spécialise dans l'aide aux acheteurs pour trouver un logement. Elle dit que le fait de les aider à mettre en scène votre maison et à le commercialiser peut en fait vous aider à vendre plus rapidement car ils savent précisément quels commentaires ils reçoivent des personnes qui recherchent actuellement.

Une autre raison de faire le tour est de vous assurer que vous travaillez avec quelqu'un qui non seulement connaît la région et le marché, mais est réaliste quant à l'état actuel des ventes.

Utilisez vos compositions correctement
Tout expert de l'immobilier vous dira que l'un des outils de tarification les plus puissants que l'on ait est ce qu'on appelle des «comps» ou des listes comparatives. Ce sont des statistiques pour les maisons récemment vendues similaires à la vôtre, généralement en termes d'emplacement, de taille et / ou d'équipements. Mais alors que tout agent immobilier ou évaluateur agréé aura accès aux compositions, il n'est pas toujours facile de choisir les bonnes ou de les lire correctement.

Tout d'abord, assurez-vous de regarder ce qui s'est réellement vendu plutôt que ce que les personnes possédant des propriétés comparables les répertorient. «Trop de propriétaires se concentrent sur ce que les autres demandent pour leur maison plutôt que sur ce qu'ils obtiennent réellement pour eux», explique Wethman. Et lorsque vous recherchez les prix de vente de propriétés comparatives, faites très attention à la date de conclusion de la transaction. "Même si une maquette n'a que quelques mois, vous devez appliquer les données de tendance régionale: si le marché a baissé de cinq pour cent au cours des trois derniers mois, vous devez prendre cette maquette d'il y a trois mois et appliquer une baisse supérieure à cinq pour cent. à ce prix. Trop de gens prix à la dernière vente sans cette extrapolation et ils finissent par chasser le marché. »

«Il y a un dicton dans l'immobilier selon lequel vous ne pouvez pas être objectif au sujet de votre propre maison», explique Freeman. "C'est vrai. Quand un agent immobilier vous dit que la maison que vous avez achetée il y a six ans pour 303 500 $ ne coûtera plus que 285 000 $, vous aurez peut-être du mal à le croire. »

Parfois, les vendeurs ignorent les conseils d'experts parce qu'ils ont un nombre en tête auquel ils ne peuvent pas échapper, explique Todd Huettner, courtier en financement immobilier commercial et résidentiel. Si vous ne pouvez pas dépasser ce nombre et que vous n'avez pas à vendre, il est probablement temps de vous asseoir sur votre investissement et d'attendre la tempête actuelle. Mais les vendeurs qui doivent se départir de leur propriété vont devoir faire face à de dures réalités.

«Ce que vous avez payé pour votre maison n'a rien à voir avec sa valeur actuelle», dit-il. «Ce que vous« devez sortir de la maison »n'a pas non plus d'incidence sur la valeur actuelle.» Ce fait peut être une dure réalité lorsque vous considérez que vous devez recevoir un certain montant en dollars sur la vente de votre maison afin de rembourser votre hypothèque actuelle.

Pour ajouter à la complication de la lecture correcte des compositions, votre agent immobilier doit connaître et comprendre votre situation unique. «Tous les marchés ne déclinent pas», déclare Wethman. «Même dans les marchés en déclin, il y a des quartiers qui se portent très bien.»

Envisagez une évaluation
Si vous ne vous sentez toujours pas confiant dans votre analyse de la valeur de votre maison, il vaut la peine d'obtenir une évaluation, disent les experts.

"La plupart des propriétaires dépendent de leur agent immobilier pour aider à évaluer leurs propriétés, et les agents immobiliers ont généralement une grande connaissance de ce qui est et de ce qui ne se vend pas dans un quartier particulier ou à un prix particulier", explique Freeman. "Mais le coût d'une estimation par un évaluateur agréé ou certifié par l'État qui connaît votre quartier pourrait vous faire économiser des mois de marketing prolongé et des milliers de dollars en frais de transport en vous aidant à fixer correctement le prix de votre maison dès le départ."

Assurez-vous de choisir une personne qui comprend non seulement votre région, mais votre objectif en obtenant l'évaluation. «Vous voulez choisir quelqu'un qui est prêt à vous parler et à vous expliquer des choses», explique Huettner. «Appelez trois évaluateurs et dites-leur ce que vous faites, et choisissez celui qui est le plus disposé à vous expliquer les choses et à vous aider», dit-il. «Si vous vendez votre maison, 300 à 500 $ en valent la peine d'avoir votre propre opinion d'experts indépendants sur la valeur de votre maison, et c'est inestimable pour vous renseigner.»

Soyez un voisin fouineur
Enfin, n'ayez pas peur d'être ce que les agents immobiliers aiment appeler «le voisin curieux». »Commencez à visiter toutes les journées portes ouvertes de votre quartier pour avoir une idée des prix par rapport à la superficie, du niveau de mise à jour, etc. », Explique Freeman. «Les agents immobiliers attendent des voisins curieux. Ne les décevez pas. »Un avantage supplémentaire d'être curieux: Si / quand la maison se vend, vous en saurez plus à ce sujet lorsque vous regarderez les compositions.

Bien qu'il soit important de réaliser que le seul nombre qui importe vraiment est le prix de clôture, la comparaison de la liste avec les prix de clôture des maisons dans votre région vous donnera un bon baromètre pour savoir dans quelle direction les prix se dirigent et combien de temps vous pouvez attendre pour trouver un acheteur. «Parcourez votre quartier ou rendez-vous en ligne sur Zillow.com ou sur d'autres sites similaires et consultez les maisons récemment vendues et les maisons répertoriées», explique Huettner. "N'oubliez pas: seuls les prix de vente clôturés comptent."

Il peut être difficile d'accepter la valeur de votre maison sur un marché en déclin ou volatile, dit Huettner, mais il vaut mieux y faire face lorsque vous mettez votre maison sur le marché que de la laisser languir pendant des mois si le prix est trop élevé. «Vous découvrirez éventuellement la valeur marchande de votre maison», dit-il. «N'attendez pas que le marché vous montre quand vous vendez enfin. Cela coûte tellement plus de cette façon. »

Outils d'évaluation des prix des maisons en ligne
Les experts des prix de l'immobilier disent qu'une première étape facile pour les personnes qui envisagent de vendre, ou tout simplement se poser des questions sur leur valeur nette, est de visiter les outils de prix en ligne des maisons. Bien que vous ne deviez pas trop mettre l'accent sur ces prix, ils peuvent être de bons points de départ. Voici quelques outils en ligne qui peuvent vous aider à déterminer la valeur de votre maison:


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