Achat et vente de maisons

Accueil Évaluation de base


Vous savez ce que vous avez payé pour votre maison et combien coûte la maison voisine. Vous savez ce que vous avez mis en rénovation. Mais vous ne savez peut-être pas combien un prêteur est prêt à financer si votre maison est à vendre, si vous êtes sur le marché à refinancer ou si vous envisagez d'ajouter une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC). C'est là qu'intervient une évaluation. Les évaluations peuvent également être utilisées pour diviser des biens lors d'un divorce ou d'un règlement successoral, déterminer la valeur d'une maison afin de supprimer l'assurance hypothécaire ou fixer une valeur à des fins fiscales.

Dans les transactions immobilières, les évaluateurs déterminent la juste valeur marchande d'un bien, qui est le prix le plus probable pour lequel il se vendrait sur un marché libre. Le prêteur utilise ensuite ces informations pour déterminer le montant à prêter sur la propriété, qu'il s'agisse d'une vente pure et simple, d'un refinancement ou d'une valeur domiciliaire. Si vous n'êtes pas familier avec le processus d'évaluation, il est utile de voir comment les professionnels parviennent aux chiffres qui aident les prêteurs à arriver à un chiffre. Voici un aperçu de leur fonctionnement.

Les bases
Étant donné que le gouvernement contrôle la façon dont les évaluations sont menées, elles sont inondées de réglementations. En règle générale, lors de la vente d'une maison, l'évaluateur est embauché par le prêteur et le prêteur répercute le coût sur l'acheteur, généralement dans les frais de dossier. Dans le cadre d'un refinancement ou lors de l'obtention d'un avoir immobilier, le propriétaire paie l'évaluation.

Un évaluateur compare le prix de vente d'une maison avec celui de maisons similaires qui ont récemment vendu dans la même zone. Ce sont des comparables. Bien qu'il n'y ait pas de règle établie, lorsqu'un prêteur accepte de financer une hypothèque, il souhaite voir au moins trois comparables. Les évaluateurs essaient de faire une comparaison pomme à pomme. Par exemple, un évaluateur ne comparerait pas un ranch de 1700 pieds carrés avec un Cape Cod à deux étages qui est deux fois plus grand.

Le coût d'une évaluation varie selon la région, mais un acheteur devrait raisonnablement s'attendre à ce qu'il ajoute de 300 $ à 500 $ aux frais de clôture. Un propriétaire qui refinance ou ajoute une deuxième hypothèque peut être invité à payer les frais à l'avance.

Valeur estimative des évaluations
John Bredemeyer de Realcorp, une société d'évaluation Omaha, dit que l'évaluation n'est pas une analyse du prix de vente convenu mais une opinion sur la valeur de la propriété. «Le prix est la partie sur laquelle l'acheteur et le vendeur s'entendent, et il peut être identique, supérieur ou inférieur à la valeur marchande», dit-il. L'évaluation, d'autre part, est une estimation du prix le plus probable que la propriété obtiendrait conditions normales de marché et il est utilisé pour déterminer combien d'argent le propriétaire peut emprunter avec la maison en garantie.

Un évaluateur immobilier inspecte la propriété, mais cette étape n'est pas la même que l'inspection d'une maison commandée par un acheteur. Un évaluateur estime la valeur d'une maison tandis qu'un inspecteur examine sa condition physique. Un évaluateur et un inspecteur vérifient l'intérieur de la maison, mais un évaluateur est là pour vérifier le nombre et les types de chambres, le plan d'étage, la superficie, l'âge, l'état général et les équipements répertoriés. Un évaluateur peut mesurer les pièces et le lot, en notant l'emplacement ainsi que les défauts évidents. Les inspecteurs signalent à la fois les grands et les petits problèmes. Par exemple, alors qu'un évaluateur ne vérifierait pas les prises électriques pour s'assurer qu'elles fonctionnent, un inspecteur le ferait.

L'évaluation est trop basse - maintenant quoi?
Que se passe-t-il si la propriété estime moins que le montant que vous espérez? Bredemeyer dit que vous pouvez contester l'évaluation en présentant des informations supplémentaires. Pensez à demander à votre agent immobilier de mettre sur pied un ensemble de comparables qui pèsent en votre faveur ou de signaler les commodités qui auraient pu être négligées. Il n'y a aucune garantie que vous recevrez un ajustement sur l'évaluation, mais cela vaut la peine d'essayer.

Évitez les problèmes potentiels
Plutôt que de subir une mauvaise évaluation, évitez les types de problèmes qui font dérailler les ventes. Par exemple, si vous n'avez pas obtenu les permis appropriés lorsque vous avez rénové ou ajouté un ajout à votre maison, vous pourriez avoir un problème.

Dans de nombreux cas, un travail non autorisé peut arrêter la vente d'une maison plus rapidement qu'un marteau enfonce un clou. Comment savoir si un ajout est correctement autorisé si vous ne l'avez pas ajouté? Jetez un oeil aux croquis au dossier à votre bureau d'impôt foncier du comté ou de la ville. Il y a de bonnes chances que si l'ajout n'apparaît pas, le projet n'avait pas de permis.

Bien que l'absence de permis n'empêchera pas nécessairement la vente d'une maison, elle pourrait affecter l'évaluation. Si les permis manquent, Bredemeyer suggère de parler aux autorités locales et d'en obtenir un après coup. Cela peut vous coûter une pénalité, dit-il, mais dans la plupart des endroits, il n'y aura pas de problème s'il n'y a pas de conflit avec les lignes de recul ou le zonage.

Une autre façon infaillible de réduire votre valeur d'évaluation future est de construire trop pour le quartier. Si les rues de votre lotissement sont bordées de modestes maisons de trois chambres et que vous doublez l'investissement sur votre place, vous aurez du mal, sinon de la difficulté, à trouver des comparables. Posséder la maison la plus grande et la plus chic du bloc peut être un tueur d'entente lorsque l'évaluation est terminée. Bredemeyer recommande de vérifier auprès d'un évaluateur avant de procéder à de grands projets. «Engagez un évaluateur en amont», dit-il. "N'attendez pas d'avoir un chien dans ce combat."

Conseils d'un évaluateur
John Brenan, directeur de la recherche et des questions techniques pour l'Appraisal Foundation à Washington, D.C., affirme que chaque État a ses propres exigences en matière de licences. Son agence s'assure que les évaluateurs respectent les règles. L'acheteur et le vendeur "sont pris dans l'émotion de la transaction", dit Brenan. «La banque doit savoir ce que cela vaut d'une analyse indépendante et impartiale.»

Brenan conseille aux propriétaires de maison de s'assurer que les améliorations correspondent à la région et de comprendre que votre investissement ne rapportera pas toujours un dollar pour le dollar sur l'évaluation. «Le coût n'est pas nécessairement égal à la valeur», explique Brenan.

Mais il convient également de se rappeler que ces améliorations peuvent très bien être ce qui vend votre maison.

Si vous avez besoin d'un évaluateur qualifié, consultez les organisations répertoriées sur le site Web de l'Appraisal Foundation.